Chiffrer
J'établis une fourchette à partir des ventes réellement conclues autour de chez vous, pas des prix demandés. Vous recevez les comparables qui la justifient et la concurrence directe que vos acheteurs visiteront le même samedi.
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Vente de propriétés résidentielles à Montréal et sur la Rive-Sud
Maison, condo ou plex : une vente se joue sur le prix retenu au premier jour et sur la préparation qui le précède. Vous recevez moins de visites inutiles, mais de vrais acheteurs.
- Prix appuyé sur les ventes conclues
- Photographie professionnelle incluse
- Diffusion Centris et plateformes
- Honoraires payables au notaire
Trois semainesC'est la fenêtre pendant laquelle une nouvelle inscription reçoit l'essentiel de son attention.
Le point de départ
Les trois premières semaines décident du reste
Passé ce délai, les acheteurs actifs ont tous vu votre inscription, les plateformes la remontent moins, et ceux qui la découvrent supposent qu'elle a un problème. La vente d'une propriété résidentielle se prépare donc presque entièrement avant l'affiche.
Le scénario le plus fréquent est toujours le même : une propriété affichée trop haut « pour voir », trois semaines sans offre, deux baisses timides, puis une vente six mois plus tard sous le prix qu'elle aurait obtenu dès le départ.
Je suis José Rodriguez, courtier immobilier résidentiel chez Proprio Direct. J'accompagne les vendeurs sur l'île de Montréal et sur la Rive-Sud : maison unifamiliale, condo, plex, succession ou séparation.
Le rôle du courtier
Ce qu'un courtier vendeur fait pour vous
Afficher une propriété est simple. La vendre au bon prix, dans le bon délai et sans mauvaise surprise chez le notaire, c'est un autre métier.
Mettre en marché
Photographie professionnelle, plan d'étage coté, visite virtuelle, fiche rédigée pour les acheteurs comme pour les moteurs de recherche, puis diffusion sur Centris, les grandes plateformes et mon réseau d'acheteurs déjà actifs.
Négocier
Chaque offre est décortiquée clause par clause avant toute réponse : solidité du financement, conditions, délais, inclusions, date d'occupation. Le prix inscrit n'est qu'une promesse tant que les conditions ne sont pas levées.
Combien ça vous coûte ?
Les honoraires de courtage se négocient avant la signature du contrat et y figurent noir sur blanc, avec ce qu'ils couvrent. Ils ne deviennent payables qu'à la signature de l'acte de vente chez le notaire : si la propriété ne se vend pas, rien n'est dû. S'ajoute la protection réglementaire du courtage encadré par l'OACIQ : formulaires obligatoires, devoir d'information et mécanisme de recours.
Qui vous accompagne
José Rodriguez, courtier immobilier résidentiel
Je pratique le courtage résidentiel chez Proprio Direct, sur l'île de Montréal et sur la Rive-Sud. Mon travail se résume à une chose : vous donner des chiffres vérifiables et des réponses claires, pour que la décision de vendre reste la vôtre.
Concrètement, cela veut dire une analyse appuyée sur des ventes conclues plutôt que sur des impressions, une préparation de la propriété qui vise le rapport coût-bénéfice, et un compte rendu honnête après chaque visite, même quand il dérange.
Je travaille en français, en anglais et en espagnol, ce qui simplifie les dossiers où les parties ne partagent pas la même langue : succession, séparation, ou acheteurs venus de l'extérieur du Québec.
- Courtage encadré par l'OACIQ
- Montréal et Rive-Sud
- Français, anglais, espagnol
Proprio DirectCourtier immobilier résidentiel, membre de l'OACIQ.
Étape zéro
Ce qui détermine vraiment votre prix de vente
Le prix n'est ni une opinion, ni le montant dont vous avez besoin pour votre prochain projet. C'est une lecture des transactions réelles conclues autour de chez vous, corrigée par l'état de votre propriété.
Obtenir plus d'informations sur la vente immobilière
Pour obtenir de l’information concernant les différentes étapes d’une transaction immobilière, je vous invite à consulter les guides et ressources destinés aux acheteurs sur le site de l’OACIQ.
Le guide du vendeur de l’OACIQTrois signaux d'un prix mal positionné
- Beaucoup de vues en ligne, très peu de demandes de visite
- Des visites régulières mais aucune offre après trois semaines
- Des commentaires d'acheteurs qui portent tous sur le même défaut
L'évaluation municipale sert au calcul des taxes, pas au marché. Le prix demandé du voisin n'est pas une transaction conclue.
Demander une analyse comparative
Le parcours
Les huit étapes d'une vente bien menée
Chaque étape prépare la suivante, et l'ensemble tient sur quelques semaines. C'est ce calendrier serré qui permet de sortir au bon prix, avec le bon matériel, au bon moment.
Jour 1
Visite de chiffrage
Visite complète de la propriété, relevé de l'état réel, des rénovations et des atouts qui pèsent sur la fourchette.
Jours 2 à 4
Analyse comparative
Ventes conclues des douze derniers mois, concurrence actuelle et délais du secteur. Vous recevez la fourchette et ses comparables.
Avant l'affiche
Contrat et documents
Contrat de courtage, déclarations du vendeur, certificat de localisation, taxes, factures de travaux et documents de copropriété.
Jours 5 à 8
Préparation ciblée
Liste courte de correctifs classée par rapport coût-bénéfice, désencombrement et mise en valeur des pièces principales.
Jours 9 à 11
Matériel visuel
Séance photo professionnelle en lumière naturelle, plan d'étage coté, visite virtuelle et rédaction de la fiche descriptive.
Jour 12
Publication
Mise en ligne sur Centris, les grandes plateformes et les réseaux sociaux, avec envoi ciblé aux acheteurs déjà actifs.
Semaines 1 à 3
Visites et retours
Visites accompagnées ou libres selon votre horaire, filtrage des acheteurs et compte rendu honnête après chacune.
Dès la première offre
Négociation et notaire
Analyse clause par clause, contre-proposition s'il y a lieu, suivi de l'inspection et des conditions jusqu'à la signature.
Préparer
Ce qui rapporte avant la mise en vente
Le réflexe est de vouloir rénover. Dans la plupart des cas, c'est une erreur de calcul : ce qui rapporte, ce sont les gestes peu coûteux qui suppriment les objections avant qu'elles ne se forment.
Lumière et couleurs
Ampoules de même température dans toute la pièce, rideaux ouverts, luminaires fonctionnels, teintes neutres sur les murs très marqués. Une pièce sombre paraît systématiquement plus petite, en photo comme en visite.
Désencombrement
Un tiers des objets en moins par pièce, des garde-robes à moitié vides et des comptoirs dégagés. Un rangement plein laisse croire que la propriété manque d'espace, même quand ce n'est pas vrai.
Petites réparations
Poignées, joints de silicone, robinets qui gouttent, portes qui frottent, plinthes abîmées. Chaque défaut visible devient, dans la tête de l'acheteur, la promesse d'une liste bien plus longue. La visite commence sur le trottoir.
Clause par clauseChaque offre est décortiquée avec vous avant toute réponse à l'acheteur.
Recevoir une offre
Négocier une promesse d'achat
Une promesse d'achat ne se lit pas par son prix. Une offre plus basse, sans condition de financement et avec une date d'occupation qui vous arrange, vaut souvent mieux qu'une offre élevée dont le financement reste incertain.
Trois réponses sont possibles : accepter, refuser, contre-proposer. Une bonne contre-proposition se prépare en quelques heures, le temps de vérifier l'acheteur, et non en quelques minutes sous le coup de l'émotion.
Si l'inspection révèle un défaut, l'acheteur peut demander un ajustement. Un rapport signale beaucoup d'usure normale, et tous ces éléments ne justifient pas une renégociation.
Où je vends
Les secteurs couverts pour la vente résidentielle
Les comparables se lisent à l'échelle de la rue, pas de la région : un même modèle de propriété ne se vend ni au même prix ni au même rythme d'un secteur à l'autre.
Île de Montréal
À Montréal, le marché du condo neuf exige une différenciation fine, où l'étage, la vue et les inclusions font varier la valeur au sein d'un même immeuble. Pour les plex de la métropole, la mise en marché doit s'adapter à deux publics distincts : familles et investisseurs. Enfin, sur le segment des propriétés de prestige aux inventaires plus restreints, la qualité de la mise en valeur visuelle s'avère déterminante.
En savoir plusRive-Sud
Sur la Rive-Sud, les écarts de prix d'un secteur à l'autre exigent des comparables très localisés. L'accès rapide aux transports collectifs et la proximité d'écoles réputées constituent des atouts majeurs à valoriser lors de la mise en marché. Pour les acheteurs cherchant à s'éloigner de l'île, la superficie du terrain, le stationnement et la proximité des services pèsent tout autant dans la décision que l'espace habitable.
Questions fréquentes
La vente résidentielle en questions
À partir des ventes conclues des douze derniers mois dans le même secteur, pour des propriétés réellement comparables, jamais à partir des prix demandés. S'y ajoutent l'état du bâtiment, la superficie, l'emplacement précis et les délais de vente observés. Le résultat est une fourchette, accompagnée des comparables qui la justifient.
Ils se négocient avant la signature du contrat de courtage et y sont inscrits noir sur blanc, avec ce qu'ils couvrent. Ils ne deviennent payables qu'à la signature de l'acte de vente chez le notaire : si la propriété ne se vend pas, rien n'est dû. Ils englobent notamment l'analyse de prix, le matériel visuel, la diffusion, la gestion des visites et la négociation.
Rarement des travaux lourds. Peinture, éclairage, propreté, désencombrement et petites réparations visibles offrent presque toujours le meilleur rapport coût-bénéfice. Une cuisine refaite juste avant la vente se récupère rarement en totalité, et vous imposez vos choix esthétiques au prochain acheteur.
Cela dépend du secteur, du type de propriété, de son état et surtout du prix retenu au premier jour. Une propriété bien préparée concentre l'essentiel de ses visites dans les trois premières semaines. Une propriété surévaluée au départ met beaucoup plus de temps et se vend souvent sous sa valeur réelle.
Le certificat de localisation, les comptes de taxes, les factures des travaux majeurs, les baux s'il y a des locataires et, pour un condo, la déclaration de copropriété, les états financiers, le budget, les procès-verbaux et l'état du fonds de prévoyance. Les documents manquants retardent la signature chez le notaire.
Oui. Le bail suit la propriété et l'acheteur reprend les engagements en cours. Les visites doivent respecter les droits des locataires, notamment les préavis requis et des heures raisonnables. Une communication claire dès le départ évite la plupart des blocages et permet de présenter l'immeuble dans de bonnes conditions.
La vente d'une résidence principale bénéficie généralement d'une exemption, sous réserve des conditions applicables et de la déclaration de la disposition à l'impôt. Un immeuble locatif, un chalet ou une propriété d'investissement suivent d'autres règles. Cette question se valide avec un comptable ou un fiscaliste.
Vendre d'abord sécurise le budget et la capacité d'emprunt, mais impose de trouver rapidement une nouvelle propriété ou une solution transitoire. Acheter d'abord évite le déménagement en deux temps, au prix d'un risque de double détention. Le choix dépend de votre marge financière et de la vitesse du marché local.
Information générale sur la vente de propriétés résidentielles au Québec. Ne remplace ni un avis juridique, ni un avis fiscal, ni une évaluation agréée. Pour votre situation précise, parlons-en directement.
Première étape
Commençons par la valeur réelle de votre propriété
Vous recevez une fourchette de prix, les ventes comparables qui la justifient et la liste des correctifs qui permettraient de viser le haut de cette fourchette. Gratuit, confidentiel et sans engagement, même si vous décidez d'attendre un an.
- Évaluation gratuite
- Photographie professionnelle
- Diffusion Centris
- Montréal et Rive-Sud